房地產行業大致呈現3-5年一輪的小週期規律，台北建案推薦08-11年和12-14年兩輪小週期較為典型。但經歷三年暴漲的行業下滑是非常正常的，台北建案推薦主要利空來自槓桿制約和棚改貨幣化退潮，相對利好是貨幣和財政整體寬鬆、政策相對友好。我們預計銷售、開工、投資增速都將明顯下行、中長期住宅需求仍有較大空間。台北建案推薦三四線需求消耗明顯、銷售面積預計-7.4%、銷售金額預計-8.4%：我們綜合信貸法和分城市層級預測法兩種方法，台北建案推薦預計中性情形下2019年商品房銷售額將同比增速在-6.0%到-7.4%之間，銷售將明顯拖累開工表現、全年-5.6%、從搶開工拖竣工到正常開竣工：2018年為了加速回款，開發商搶開工儘快推盤的動能很足。明年投資受土地購置費下降拖累、預計0%增長、前高後低：新開工下行將同時拖累土地購置費和建安投資，台北建案推薦中性假設下我們預計房地產投資2019年同比增速在0上下，其中上半年仍舊會受益於18年下半年土地購置的效果，但19年上半年開始土地成交、銷售和開工的三個下滑將明顯拖累投資表現。地產中期需求仍有較大空間：從長期行業空間來看，台北建案推薦城鎮化和改善性需求仍有較大空間，未來10年商品房需求仍能達到年均10.34億平。
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